11月14日消息，楼市遇冷、走势难料，与房价有关的任何风吹草动都会带起一大片关注。
十八线小县城也不例外。
国庆长假前，有知名房产人士在微博中爆料，“安徽砀山小县，不让房企降价！”并附上一张“碧桂园降价未遂事件企业约谈的会议纪要”的截屏，内容称安徽砀山B楼盘，由于降价销售，引发政府对其约谈，并停发B楼盘接下来几期的预售许可证。
消息一出，立刻引发媒体争相关注，镁刻地产记者了解到，B楼盘即砀山碧桂园。记者随即前往安徽砀山县，实地调查了这个国家级贫困县“降价约谈”事件始末。
贫困县的“房地产经济”
安徽砀山县，位于安徽省最北端，隶属宿州市，是安徽省17座国家级贫困县之一，虽地处皖、苏、鲁、豫四省七县交界处，但工业基础薄弱，经济发展落后。而宿州市所辖四县，包含砀山县在内，全部为国家级贫困县，在全国范围内实属罕见。
砀山县的高铁站并不像长三角其他城市一般，被各种楼盘包围，但砀山县的房地产并不“落后”。
两年前投入运营的砀山南站（图片来源：每经记者 包晶晶 摄）
随着2016年启动大规模旧城改造、推进“棚改”货币化安置，砀山县的房价一路上扬。当地居民告诉记者，
几年前县城房价才两三千元，这两年到处都在拆迁盖新房，在大城市上班和打工的年轻人也回老家买房，房价就涨起来了，现在平均四千多元，有名气的楼盘更贵一点。
当地人口中“有名气的楼盘”，砀山碧桂园算是一个。据介绍，这一楼盘曾经卖到过5200元/平方米，远远高出当地很多楼盘售价。
不过市场下行，明星盘似乎也遭遇了“滑铁卢”。砀山县的当地论坛和微博，有不少网民热烈讨论：“碧桂园的卖价，客户不买账了，楼盘已经直接打出了五七折，房子甩到3000元/平方米。”
楼盘大幅打折是否确有其事？“碧桂园降价未遂事件企业约谈的会议纪要”又是否属实？砀山县主管部门对此事始终保持缄默。
镁刻地产（微信号：Real-estate-Circle）记者走访了砀山县国土资源局、砀山县委宣传部等，各部门均表示“不知情”，县委宣传部一位姓李的工作人员当场致电房管局核实后，告知记者“没有此事，可能是群众盼着房价不要涨，杠的（二声，当地方言，意为谣传）。”对于记者展示出网上流传的“会议纪要”，他则表示：“这份材料没有红头、没有盖章，不像真的。”
砀山县房地产管理局（图片来源：每经记者 包晶晶 摄）
然而砀山县房管局办公室一位工作人员向记者证实，
曾经有过（约谈）这么回事，领导找过他们（碧桂园），只不过是否如网上流传的那么郑重其事就不得而知。
据房管局掌握的情况，碧桂园曾拿出了几套面积很大、楼层不好的房子做特价，但当天就卖完了。
记者在办公室找到一份领导通讯录，准备向房管局局长进一步核实，但经过连续几日、数十次拨打局长手机，均无人应答。
传言也罢、矢口否认也罢，真相或许无从证实，但“不准跌”三个字背后，既包含了百姓的无奈、房企的纠结，又考验着主管部门调控房价的智慧。
总价80万就是“豪宅”
在位于砀山县政府西侧的碧桂园，记者看到，项目自2016年12月拿地、2017年4月开盘，目前已经进入尾盘阶段。
项目营销中心则已经明显有了“倦意”，仅有四五个置业顾问在百无聊赖地聊天。
“项目全部有2000套房源，目前剩下不到200套。根据一房一价表，单价在4200元/平左右，略有一些优惠。”一位置业顾问向记者介绍。
当记者问及降价甩卖一事，该置业顾问表示，大面积打折并没有，大家所谓的五七折，应该指的是十套特价房，活动当天已经全部售罄。
砀山碧桂园售楼处（图片来源：每经记者 包晶晶 摄）
“按照我们当地人的收入，这几套（特价）房子根本卖不动。”他向记者展示，特价的一共十套左右，位于几栋高层的顶楼和底楼，前方及侧面都有遮挡，建筑面积260平方米、单价超过5000元。“定价太高了，促销后每套房总价款80多万，但必须全款付清。”
砀山人似乎已经习惯了房价上涨。记者了解到，目前砀山县城的新项目均价超过4100元/平左右，且品牌房企的定价普遍高于均价。在不到两公里之外的青山郡王府，定位高端住宅，毛坯交付，单价已经飙升至5500元/平方米，而当地人年均收入尚不足3万元。
政府调控的“智慧”
房地产行业，短期看金融、中期看土地、长期看人口。
从供需角度来看，处于需求侧的人口才是决定房地产未来发展对重要因素。
公开资料显示，2017年末砀山县总人口998762人，城镇人口186300人，人均可支配收入仅29751元。
记者调查后发现，在一二三线城市房价高企以及各种限购政策下，对打工者必然产生一定的挤出效应，部分人群选择返乡置业。目前，本地改善居住者、拆迁居民、外出打工返乡置业者是砀山县购房的绝对主力。
这股人群对市场拉动一度颇为明显，《砀山县2017年国民经济和社会发展统计公报》（下称“公报”）显示，2017年全县房地产开发投资完成23.8亿元，其中住宅投资16.9亿元，同比增长30.96%。
2017年商品住宅竣工面积386062平方米，同比增长145.96%；
2017年商品住宅新开工面积940803平方米，同比增长116.29%；
2017年商品住宅销售面积868170平方米，同比增长64.47%；
2017年商品住宅销售额344045万元，同比增长99.22%。
但县城的购买水平似乎难以追上快速开发带来的库存量。公报显示，2017年砀山县住宅竣工面积、新开工面积均呈现超百分百增长，但销售面积与销售额同比增长远远不及。
为了“活下去”，开发商降价促销、加速回款、减少拿地。据了解，不止碧桂园，砀山县很多楼盘都开展了打折降价。
青山郡王府置业顾问多次拨打记者电话，并承诺：“只要你买，折扣肯定有一点。”
实际上，不仅仅是砀山，即使是合肥这样的省会城市，也面临住宅新增供应远大于成交量，造成市场价格疲软的情况。每日经济新闻（微信号：nbdnews）此前的《首付松动、成交连降曾全球涨幅第一的合肥楼市能撑多久》报道就指出，多数地王项目期期艾艾，想降价又不敢降。
58安居客首席分析师张波此前接受采访时曾表示：“资金压力之下，重视销售回款，以价换量、拼命抢回款的房企才有可能在更长的未来活下去。”
无法逃避的现实是，在全国土地市场已经明显降温的当下，经济越不发达的地区反而仍在积极进行土地供应。
因而在砀山这样调控难以渗透的小县城，降与不降的矛盾才显得更为复杂。
